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首页 /资讯 / 前期准备 / 4、房屋基础知识

4、房屋基础知识

发布时间:2014-05-11  来源:  阅读(
 

一、什么是两书
房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。有关专家特别提醒:只有合法进入市场的住宅房,才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续,各种售房文件、证件(“五证”和“两书”)是否完备。

房产五证
有读者咨询:商品房销售必须具备的“五证”是什么?
有关人士回答:房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。

一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。

四、存量房
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋

五、房屋
一般指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯,可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

六、廉租住房
是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

七、安居工程住房
是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房,优先出售给无房户、危房户和住房困难户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费,一半由城市人民政府承担,一半计入房价)、1%-3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。

八、公寓式住宅
相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市,大多数是高层,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

九、花园式住宅
也叫西式洋房或小洋楼,也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,一般为高收入者购买。

十、集资房
一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。

十一、房改房
已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

十二、房地产抵押
是指抵押人以其合法的房地产用不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人(债权人)有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押的房地产所得的价款优先受偿。

十三、本息均额摊还
将贷款本金额、利息额平均分摊定期定额偿还方式

十四、住宅小区
住宅小区也称"居住小区",是由城市道路以及自然界线(如河流)划并不为交通干道所 越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。

十五、框架结构住宅
框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。框架结构由梁柱构成,构件截面较小,因此框架结构的承载力和刚度都较低,它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁,楼层越高,水平位移越慢,高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力,这时,现浇楼面也作为梁共同工作的,装配整体式楼面的作用则不考虑,框架结构的墙体是填充墙,起围护和分隔作用,框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间,但抗震性能差。

十六、砖混住宅
砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙,楼盖、屋盖、梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载,主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载,它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙,另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙,再由横墙传至基础,最后传给地基,承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求,通过计算来确定的。
在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等,这些梁的长度、配筋和截面尺寸,除圈梁是按构造配筋外,其它都是通过计算设计的,圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性,提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度,因此圈梁不是承重梁,当圈梁用作过梁时,只在过梁部位按设计配筋,其它部位仍是按构造配筋,有许多把圈梁当作承重梁对待,随意将圈梁下墙体敲掉,则留下了不安全的隐患。

十七、复式住宅复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层式为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米,上层贮藏让高1.2米,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立。
复式住宅的经济性体现在:
1、平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅的使用面积提高50%--70%。
2、户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,即是墙又是楼板、床、柜,降低了综合造价。
3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。
复式住宅在设计施工和使用上有一些不足:
1、复式住宅的面宽大,进深小,如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然采光较差。
2、层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促弊气的不适感,贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用。
3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断,木材成本较高,且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点,但近年来建筑师通过不断改进、完善,不断探索,结合我国的国情,设计更加合理的结构。可以预见,这种精巧的复式住宅,由于经济效益十分明显,价格相对偏低,必然成为住宅市场上的热销产品。

十八、跃层式住宅
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎,在南方城市建设、买卖较多,近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。

十九、住宅的套型和户型
"套"是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲,就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的"套型"也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。
对于住宅套型的大小,一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》,住宅的面积标准分为:小套(每套使用面积不少于18平方米);中套(每套使用面积不少于30平方米);大套(每套使用面积不少于45平方米)。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育,除了安居房、公有住房等政策性住房外,其它住房的住宅套型标准正趋市场化。
在新的住宅设计规范未实行之前,住宅户型面积指标是以"室"来划分的,"室"一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说,住宅中不少于12平方米的房间称为一个"一室",6-12平方米房间称为半"室",小于6 平方米,一般不算"间"数或"室"数,因而,住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。

二十、户室比和户型比
户室比又叫户型比,它是指各种户型在总户数中所占百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重,如一栋住宅楼中,小套(或一室户)占25%,中套(二室户)占47%,大套(三室或四室户)占28%。

二十一、日照间距
指前后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离

二十二、住宅的层高和净高
住宅的高度可以用"米"或"层"来计算,每一层的高度称为层高。具体地说,层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)中规定,住宅的层高采用下列参数:2.6米、2.7米、2.8米。

二十三住宅的进深
住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数:3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

二十四、住宅的开间
在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBJ100-87)规定:住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。

二十五、确权
是依照法律、政策的规定,经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序,确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。

二十六、住宅的全部产权和部分产权
全部产权亦称全权,是指购房者拥有了对住宅的各项支配权利(占有、使用、收益和处分)。住宅全部产权的概念,等同于住宅的所有权或产权,它所以称为全部产权是相对于部分产权而言的。

二十七、租赁权
租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁,是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后,未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋,除非租赁合同另有规定,否则就是违法行为。

二十八、抵押权
抵押权刘指房屋所有权认有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。

二十九、典权
所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。
承典人与出典人(房屋所有人)要订典契,约定回赎期限(即存续期),一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价,赎回房屋。
典价无利息,房屋无租金。典契中一般规定,到期不赎的,由承典人改典为买,也可经双方协商,续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外,在典权存续期内,还可以将房屋转典,或出租给他人,并且可以典权作为抵押权的标的物。

三十、房屋的他项权利
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。

三十一、房屋的使用权
房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等,它包含在房屋的所有权之中。

三十二、房屋的所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
取得房屋所有权的方式有很多,现归纳如下:
1、依法新建的房屋;
2、添附的房屋,如翻建、扩建、加层等;
3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;
4、继承或受遗的房屋。
前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式,即直接根据法律的规定取得的所有权;后两种方式称为公民房屋所有权继受取得,即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。

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