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首页 /资讯 / 地产观点 / 房价调整从未软着陆 大量投机致定价不合理

房价调整从未软着陆 大量投机致定价不合理

发布时间:2014-05-28  来源:地产中国网  阅读(
 

 

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  当前全国楼市继续降温。今年1—4月,全国商品房销售面积同比下降6.9%,降幅比1—3月扩大3.1个百分点。4月份,全国70个大中城市中二手住宅价格环比下降的城市有22个,新建商品住宅环比价格下降的城市有8个,全国性的楼市周期性调整趋势已基本确立。
  在这种情况下,为避免楼市过度调整引发宏观经济金融危机,有必要对当前楼市政策进行调整。但如果楼市政策调整不当,或将加剧楼市下跌,或又将引发新一轮房价快速上涨。
  房价高位调整从未有过“软着陆”。住房具备投资属性,使得住房运行轨迹不像其他商品那样,完全由真实供求关系所决定。大量投资、投机需求以各种名义掺杂在其中,使得房价容易偏离其合理定价基础,增加了资产价格泡沫形成的可能性。
  考察各国房价运行轨迹,房价累积涨幅过大后的调整,从没有过平稳回落的过程。这是因为,房价对合理值的过度偏离,主要是受到投资投机因素的强烈扰动;同时,逐利资金羊群效应也会明显缩短高房价向合理值回归的进程。上世纪日本房地产泡沫的破灭、东南亚金融危机时香港房价几近“腰斩”,以及本世纪初美国次贷危机、西班牙房地产泡沫破灭等,都没有发现可以成功使高房价平稳回落的先例。这种情况表明,由于金融资本的广泛参与,房价运行主要呈现出“快涨速跌”的轨迹。
  楼市政策调整时机与力度难以科学准确把握。为避免楼市大幅调整,确有必要对现行过于严厉的楼市政策进行调整。但时机不好选择,力度更难把握。
  就时机而言,当前我国好不容易迎来楼市自发性调整,有利于楼市运行风险逐步释放。如果这时候贸然调整政策方向,转为刺激楼市,不仅让普通置业者失望,而且还可能会引发新一轮的房价快速上涨。但如果任由楼市继续演化,很有可能会形成连锁效应,出现楼市调整失控风险。针对调控时机,有观点认为需要等到房价将有可能陷入崩盘前进行调控。随之而来则是如何科学判断这一临界点,这恐怕也超出了政府能力所限。
  就力度来说,仅仅是行政控制措施退出,在市场巨大的惯性调整力量面前微不足道。如果通过大幅度增加货币供应,那么又会引发资产价格泡沫继续膨胀,增加未来宏观经济金融运行风险。重要的是,当前楼市调整不是政策调整作用的结果,而更多是市场供求关系的自发调整。所谓人为刺激,只会是增加社会无效需求,加剧产业结构失衡问题。
  即使这样,并不代表没有作为。笔者认为,一是逐步松绑行政控制措施。松绑的前提仍应是房价对合理值的偏离幅度。一般而言,房价对合理值偏离幅度超过20%,应该没有松绑行政控制措施的必要。地方政府应通过居民收入、房租、利率等指标自行测算当地房价的合理值。如果是将土地出让收入作为松绑行政控制措施的前提,那么就有可能被认定为“救市”的嫌疑。二是加大保障性住房建设。商品住宅市场调整对投资的影响,完全可以由保障性住房建设来弥补,重要的是转变地方政府对土地出让收入的依赖。三是着手建立房价稳定机制。当住房交易价格跌破地方政府可承受的下限后,由地方政府直接进入市场收购,将其转变为公租房或其他形式的保障性住房。四是支持首套住房融资需求。虽然房价高位上涨已经对相当部分首套住房需求形成挤压,但随着房价回落,首套住房需求将会增加,融资政策也有助于这部分需求释放。
  不管怎样,地方政府应“有为而有所不为”。如果还是将楼市作为地方经济发动机,那么就有可能在不远的未来失去动力。现在看来,面对房地产市场调整的现实压力,转变观念比实际行动更加难能可贵。 

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