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调整限贷:货币政策在楼市“定向宽松”

发布时间:2014-10-09  来源:上海证券报  阅读(
 

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  央行和银监会联合发文松绑限贷,在业内和市场上的震动超出预期。很多人认为,政策“救市”意味浓厚:进入三季度,尽管限购基本退出,各地五花八门的救市措施此起彼伏,房企“以价换量”积极性很高,但楼市似乎并不买账。中指院监测的43个重点城市三季度成交量在二季度低位基础上仅环比回升5.3%,而全国成交量则继续下跌。专业人士认为,松绑限贷释放出“稳增长”的信号:无论对地方财政、基建投资、固定资产投资的稳定,还是确保经济增速不滑出下限,都有举足轻重的意义;还有人认为,这意味着“定向宽松”货币政策思路从基建、三农和小微扩大到了楼市。
  细心的人会发现,管理层在发布该政策之前,就已通过地方实践和释放信号来试探市场反应。首先是,“鄂6条”、“绍兴新政”、“青岛新政”等就已明确了对首套房贷和改善型二套房贷的优惠政策,其具体规定与此次央行松绑限购异曲同工。
  监管层之所以表现的如此谨慎,根源在于房贷政策调整对于楼市的影响太大。毕竟,无论是2009年的“V型反转”,还是2012年下半年的“见底回升”,对楼市起关键作用的不是地方救市,而是央行信贷政策(包括房贷政策)的放松。所以,在盘活存量和用好增量(“定向宽松”)的货币政策总基调下,不可能像2008、2009年时那样放水流动性,也不可能像2012年那样连续“降准降息”。楼市信贷政策的调整必须要坚持“定向宽松”的思路,既能将新增资金用到“刀刃上”,保持成交量稳定,又不会引起房价反弹。
  因此,此次房贷政策调整须臾不可偏离的一个原则,就是支持包括首套住房需求和改善性住房需求在内的“合理住房需求”。回顾7月以来各地楼市新政,只要涉及房贷政策,无不是从支持合理住房需求的角度出发,其中的玄机可见一斑。但在操作中,由于投资性需求和改善性需求无法厘清,为避免2008年国办发〔2008〕131号文旨在支持改善性需求但最终却演化为投资性需求盛宴和房价上涨失控局面的再度出现,此次政策调整严厉控制对于金融杠杆的利用,规定“只有结清第一套房贷,才能在贷款购买第二套房时享受首套房贷优惠”,而不是同时占有多套住房信贷资源。
  当然,政策调整也是顺应改善性住房需求时代到来的新变化。在房价继续下跌(9月份跌幅扩大),融资成本居高不下,而无风险收益率却异常诱人(银行理财收益在5%以上)的背景下,若金融杠杆受限,除中心区少数优质房源外,没有多少投资需求会入市。存量住房中,超过30%的部分是上世纪80、90年代建成的,功能缺失和老化问题严重;而计划经济时期“低标准”建设的房屋将在棚户区改造中彻底退出;过去10多年快速城市化期间进入城市并实现住房愿望的居民家庭,由于享受到了城市化红利和房屋资产升值红利,随着收入增加和家庭规模扩大(添丁和三代同堂),改善住房的愿望强烈。因此,改善性住房需求大规模释放的时候到了,需要信贷政策的支持。
  但是,目前差别化的、“认房又认贷”的房贷政策,对于两次及以上申请房贷施加惩罚性的首付成数和利率有点不近情理,但此举是针对过去房价过快上涨,包括超前消费和投资需求在内的不合理需求过度使用金融杠杆做出的政策应对。而且,限制金融杠杆是各国降温楼市的通行做法,具有合理性。但是,在楼市进入存量和过剩时代后,过紧的房贷政策不适应楼市新形势,特别是改善性需求时代的到来,错杀了很多合理的换房贷款需求(如收入增长和家庭规模扩大、工作调动和搬迁等改善性和合理换房需求)。因此,此时纠偏过紧的房贷政策具有合理性和必要性。
  由于改善性住房贷款优惠建立在首套房贷结清的基础上,而重点城市70%左右的首套房购置发生在过去10至15年间,而房贷基本上在20至30年,这意味着,改善性需求要想享受优惠政策,多数需要通过卖房来结清房贷。也就是说,改善性需求释放的同时也会增加市场供应,释放新增房贷资源。再加上,监管层给了银行房贷利率市场化定价权,首套房贷和改善性房贷利率触及下限的可能性很小。而对于未结清首套房贷的二套房贷和三套房贷申请,银行将会明显提高房贷利率上浮的幅度。因此,除中心区少数配套完善的优质房源外,新增需求对整体供求关系的影响并不大,投资需求也不会显著上升,政策松绑对房价的推动作用不大。
  从这个角度看,此次政策调整可以视作货币政策在房贷领域的一次“定向宽松”,定位于支持改善性住房需求。同时,在非重点城市(二、三线城市),全款买房占比超过了60%,而这些城市库存压力也非常大,松绑限贷不仅着力于支持改善性住房需求,也有利于消化库存。
  基于此,此次限贷松绑的政策刺激效应不宜被高估,但字里行间折射出的重要信号却不容忽视,那就是未来房贷政策将更趋差别化和市场化,即大力度支持合理住房需求,其他需求将采取市场化风险定价。为增加专门用于首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放,除了鼓励购房者还清首套房贷后再贷款以增加房贷资源,此次政策特别提出“鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金”。若该政策措施落到实处,不仅银行有更大的积极性发放支持合理住房需求的贷款,而且贷款利率也有望稳中回落,限贷松绑的良苦用心才会真正体现。

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