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首页 /资讯 / 地产观点 / 政府不会允许房产崩盘 房价调整也就2年

政府不会允许房产崩盘 房价调整也就2年

发布时间:2014-11-11  来源:经济参考报  阅读(
 
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  全面深化改革才能确保经济稳健增长
  2014年三季度中国经济数据公布后,国内学界对中国经济未来走势的看法产生了分歧,毕竟7.3%的增速是近年来最低的,这加剧了部分学者对中国经济将继续下行的担忧。同时也有专家认为,从结构调整、发展方式转变的角度来看,这个数字还是比较乐观的。
  在日前举行的第23届中外管理官产学恳谈会和2014金融街论坛上,第九、十届全国人大常委会副委员长成思危、国务院发展研究中心研究员吴敬琏分别就当前以及今后中国经济形势做了分析。
 
  成思危:政府不会允许房地产崩盘
  成思危在演讲中指出,虽然中国经济面临下行的风险,但是只要转变GDP崇拜、认真地进行金融改革、真正实现从投资拉动经济向消费拉动经济转变,最后利用信息技术革命的机会来改造企业,推动各项改革,未来10年中国经济依然可以保持7%到8%的中高速经济增长。
  成思危认为,中国的经济周期大概是10年,在过去的10年中,中国的平均年增长率是10.3%、10.4%左右。从2013年开始,中国的经济增速是7.3%,事实上2012年的时候已经减缓到了7.6%。今年前三季度的增速分别是7.4%、7.5%以及7.3%,所以,显然中国经济增长的速度放缓了。“但是另一方面,我觉得这不值得过度担忧,因为我们开启了改革的进程,所有的这些改革都是为了经济可持续在做的改革。如果认真贯彻三中全会决定,下大力量做好经济转型的话,我们还是有希望在这个10年里保持7%到8%这样一个中高速的增长。”
 
  成思危指出,在这个周期内,中国要保持7%到8%的经济增长速度,需要处理好几个问题。
  首先要消除对GDP的崇拜,改变过去一味仰赖投资拉动GDP增长的方式,提高经济发展质量,消除GDP当中的水分。他说:“多年以来,GDP就代表政绩,GDP是官员非常关心的事情,而投资是最容易拉动GDP的,这种拉动长期下来有问题。”
  他举例说,2008年,政府推出4万亿投资刺激计划后,当年经济增长达到了9%以上,同时坏债也等比的增加了,而且带来一大堆问题,诸如过剩的生产能力、库存的积压、环境问题、地方政府债务等,2011年通货膨胀达到了最高的5.4%,最后出现资产泡沫。“当年住房销售增加,房价增长过快,这些问题都是由于过度投资带来的。”
  成思危认为,过度投资造成GDP灌水,体现在几方面。一个是“豆腐渣工程”,项目质量差,差的项目做上去以后就把GDP给冲高了,因为做得不好你又把它拆掉再做,然后GDP又增高了。二是有一些项目,通过投资你好像把GDP给做大了,但是等到项目做完了以后,你其实没有办法真正用得上,因为有各式各样的一些财务问题让他们无法运营,有技术问题让他们没有办法使用等等。当然,你项目做了你是把GDP给做大了,但是地方政府必须要对这个项目的后期运营去提供资金的补助补贴,所以这些都把它算到了GDP当中。比如有一些地方建地铁,地铁本来是为了方便人们生活,但是几十个城市都建地铁,有些城市建成以后不但不会起到便民的作用,反而会成为财政包袱。
  “靠投资拉动GDP像抽鸦片一样,为什么?因为靠投资拉动GDP,假如有10%水分,今年投了1000亿,其中有100亿不能再发挥作用了,明年怎么办?要保持同样的增速,就要投1100亿,这样投资增速逐年增加。”成思危对此做出形象描述。
  所以,我认为,第一,不能过度依赖投资拉动经济。国务院发文也推出要进一步促进消费,让人民群众能消费。第二,完善社会保障制度,让人民群众敢消费。第三,提供适销对路的产品,让人民群众愿意消费。
  谈到当前金融遇到的问题,成思危认为,主要包括两个方面,一是房地产,二是地方政府债务。“这两部分加起来占到银行贷款的50%-60%,如果这两部分出问题,那么可能就影响很大。”
  地方政府的债务在2010年中期的时候,根据我们的研究,已经达到了10.7万亿,但是,去年根据财政部的估算,地方政府债务的总量已经达到了20万亿人民币。地方政府债务问题中央已经做出了决定,允许地方政府发债,通过借新债还老债办法慢慢消除,不是短时间可以完成的。
  对于房地产问题,成思危表示,中国的房地产不会崩盘,这点是肯定的。当期的房地产进入了调整期,这个调整期大概是两年左右。从长远来看,房地产价格还是上涨的。
  他解释说,中国仍然处在城镇化过程中,需求在那里。“目前中国的城市化率只有52%。如果每年增长1%,每年1100万农村人口要流向城市;每年700万大学生毕业,他们要工作、结婚;还有相当数量的家庭要改善住房。”
  由于前段时间房价上涨较快,中国房地产出现两种不同情况,对于不同的城市要采取不同的措施。一种情况像北京、上海这类地方,需求还是存在的,一旦房价下降马上就会释放出来,最近北京二手房交易量就已上涨。对于这类地区,一线的房子还要限购,抑制需求,增加适合的供应。另一类是一些二、三线城市,开发过度、供过于求,对于这类城市要采取取消限购,鼓励周围农民和老百姓进城买房的办法,逐步消化存量。
  成思危进一步指出,有一点可以肯定,中国政府不会允许房地产崩盘。“因为一旦房地产崩盘会带来诸多问题,房地产联系到60多个行业,钢铁、木材等等,现在房子需求减少,钢铁卖成白菜价,对国民经济有相当大的影响。”
  另一方面,现在房地产贷款在银行大概占银行30%,房地产出问题银行就要出问题。此外,房地产价格下跌的话,老百姓财富就会缩水。“买房是总资产,向银行贷款是负债,净资产是总资产减负债。每个月交月供以后负债逐步减少,净资产增加,交完之后,净资产等于房子价格。所以一旦房价下来,房价增长速度高于银行利息,净资产增加,如果房价增长低于银行利息,净资产缩水。如果真的房地产崩盘,中国80%的居民财富都会损失,政府是希望抑制房价的过快增长,但是并不希望房地产崩盘。”
  从长远来看,房地产价格总是上涨。美国近百年来尽管经历了次贷危机,房价年增长率3%。“我计算了一下,中国从2000年到2013年,全国房价年增长率是8.6%,通过两年调整期要达到三个目的。”
  第一是供求关系比较平衡。第二是抑制房价过快增长。“就是比CPI可能高一点,因为劳动力价格、生产资料价格长远来看会涨。”第三是在这个过程中将会出现一批实力差的开发商被淘汰,这样房地产产业更健康。
  成思危警告银行要注意金融风险,他说:“我专门问过工商银行,他们说银行贷款中房地产贷款占1/3,30%左右,其中个人住房贷款25%到26%。个人贷款是优质贷款,一般情况下除非他失业了或者企业破产了才会断供,所以一般自己住。开发商贷款占银行贷款的1/4左右,工行的1/5。开发商资金来源中39%是自有资金,31%是预交款,客户购房预付款,真正向银行贷就30%。这个数对大的开发商来说即使房价下行,不会伤害,对小开发商有问题。”
  “我希望两年调整期使房地产恢复到比较正常状态,城镇化过程能够不断健康发展。”
  成思危最后强调,中国经济要想保持高速增长不能靠房地产,要靠传统产业,要搞创新。
  他说,第一次工业革命是蒸汽机引导的机械化革命,第二次是电力引导的电气化革命,第三次工业革命是电网和互联网引导的信息革命,移动互联网、大数据、云计算、物联网等等新的东西层出不穷。“互联网的出现使得信息技术革命跟前两次革命一样,最终必然要进到各行各业,要进到千家万户。企业要抓紧商机,抓紧信息技术在各行各业中的应用,包括现在传统的制造业。”
 
  降低债务杠杆率化解金融风险刻不容缓
  吴敬琏在演讲中强调,目前我国的国家资产负债表的杠杆率过高,风险正在加速积累,隐含着出现系统性危机的可能性。化解危机最好的办法就是在尽量不出现系统性危机的前提之下,通过全面深化改革来促进效率的提高和结构的优化。
  吴敬琏指出,十八大,特别是十八届三中全会以来,中国的改革和发展都取得了很多的成绩。但同时,经济还面临着许多挑战。比如,资源短缺、环境恶化、经济进入下行通道、GDP增长乏力、产能过剩、市场疲软、部分企业因销售不畅资金紧张,甚至发生了企业偿债危机等。
  吴敬琏分析道,这些问题在宏观经济中集中表现就是国家资产负债表中的杠杆率太高,即负债率太高,风险正在加速积累,隐含着出现系统性风险的可能性。“怎么来应对这个风险,特别是金融风险,就成为朝野关注的问题。”

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