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物业只收停车费不管理?当心房屋领域这些“霸王条款”

2022-09-24 10:59:43    永州房地产信息网     行业新闻     来源:北京日报

  物业收了停车费,遇车辆毁损却称“不承担责任”,这合理吗?不合理!物业收取业主的车位费,就应尽法定或约定的合理管理义务。小区内景观水系运行的水、电费,也要业主在物业服务费之外按实际耗费进行分摊?不合理!物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用,均应在物业管理服务费中列支,不应向业主额外分摊。

  针对商品房买卖、租赁、装修、物业等领域出现的种种坑人“霸王条款”,近日,中国消费者协会对如下问题一一做出点评。

01 出售方不能履行义务时,完全免除己方定金责任

  例如,在未签署正式预售协议前,若因出售方原因致使不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还定金而不必附加利息或赔偿。

  点评意见:收受定金的一方不履行合同约定的义务时,除应当向支付方返还收到的定金外,还应向支付方赔偿定金数额相等的钱款,即双倍返还定金。该格式条款的规定完全规避了经营者不履约所应承担的法律责任,对购房者非常不公平,违反了法律规定。

02 商品房买卖合同与广告宣传内容不符时,将“宣传视为要约邀请”规避责任

  例如,买受人在签订本合同时,经现场查看、查阅相关文件手续等方式已做全面细致了解,出卖人不存在虚假、误导性承诺、陈述,买受人自愿购买该物业。买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请,不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据,概以本合同内容为准。

  点评意见:商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约,开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约的,即使未写入合同,开发商也应履行相关义务,如未按约履行,则构成违约。

03 出卖人享有最终解释权,排除对方权利,免除己方责任

  例如,出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等,除有特别说明的外,均仅供买受人购房参考,不得视为合同内容条款,出卖人享有最终解释权。

  点评意见:如果格式条款不合理地减轻格式条款提供方责任,排除或限制对方权利的,该条款无效。

04 扩大不可抗力适用范围,为延期交房免责

  例如,因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的,出卖人不承担违约责任。

  点评意见:该条款属于对不可抗力的滥用。设计调整、气候变化并非不可抗力,而是施工前应当充分考虑的因素,如果经营者因设计原因未能按期交房,应属违约,需要承担违约责任。

05 房屋租赁期满后,限制消费者与房屋所有人直接交易

  例如,自租赁期满合同终止后三个月内,甲方(承租人)不得与该房屋的产权所有人自行成交,否则应向乙方(中介机构)交付月租金的200%作为赔偿。

  点评意见:租赁期限届满合同终止后,消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同,中介机构无权予以限制,更无权要求消费者支付报酬、违约金或赔偿损失。

06 装修施工存在问题,将材料费转嫁给消费者

  例如,装修施工期间属于甲方(消费者)购买材料由乙方(装修公司)施工的项目,如有因乙方施工造成质量问题,乙方负责保修期间的人工费用,材料由甲方负责。

  点评意见:消费者自购材料属于其自身财产,因经营者施工质量不合格对消费者造成的损失应由经营者一并承担。该条款减轻了经营者应承担的责任,属于不公平格式条款。

07 违约金的设定标准过低,经营者的违约成本较小

  例如,施工方违反合同约定出现工程逾期的,按照人民币20元每日向消费者支付违约金。

  点评意见:此处约定的违约金金额较低,明显无法弥补因无法及时入住导致的实际损失(如延长租赁期限、增加租赁成本等),涉嫌排除消费者主张违约责任的权利,减轻经营者赔偿责任。

08 将预付款视为定金或违约金,解除合同时不退款,加重消费者责任

  例如,甲方(消费者)除因不可抗力外,单方解除合同的,已支付预付款,乙方(经营者)不予退还;若由此对乙方造成损失的,甲方将承担乙方所有损失。

  又如,甲方(消费者)如违约,甲方所交货款将作为违约金赔偿给乙方。

  点评意见:经营者单方规定消费者解除合同时,不退已支付预付款或将所交货款作为违约金赔偿给经营者,属于加重消费者责任的不公平格式条款。此外,解除合同承担违约责任时,违约金不应超过合理数额。

09 物业公司收取管理费却不承担未尽到管理义务的民事责任

  例如,物业服务企业对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理,并不承担对车辆的保管义务,物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失,财物被盗等财产损失,或人身伤亡事件的,由责任方承担刑事或民事责任,物业服务企业不承担责任。

  点评意见:物业服务企业收取业主的车位费,应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定,物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任,属于物业服务企业免除自身责任和法定义务。

10 在物业管理费外要求业主分摊公用费用,加大业主的责任

  例如,物业综合服务费不包括景观水系等公用能耗费用,景观水系运行的水、电费按实际耗费进行分摊。

  点评意见:物业管理区域应当包括景观等小区内的公用设施和场地,因此,物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用,均应在物业管理服务费中列支,不应向业主额外分摊。

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