2022年11月1日起施行，关于规范我市物业服务收费管理的通知

永州市发展和改革委员会

永州市住房和城乡建设局

关于规范我市物业服务收费管理的通知

各区县市发展和改革局、住房和城乡建设局，市物业服务行业协会、市城区各物业服务企业、房地产开发企业: 

　　为加强我市普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，促进我市物业服务行业持续健康发展，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益。根据《湖南省物业管理条例》、《湖南省定价目录》、 《湖南省物业服务收费管理办法》 （湘发改 价费规〔2022〕271号）等文件有关规定，结合我市实际，现就我市物业服务收费管理的有关事项通知如下: 

　　 一、我市范围内的普通商品住宅前期物业服务费收取标准实行政府指导价，普通商品住宅前期物业服务费指的是业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费（包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）。前期物业服务费具体收费标准由市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设 部门根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度并向社会公布（市辖区基准价及浮动幅度详见附件1、 2）。

　　二、我市范围内的别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅） 、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。

　　三、我市普通住宅物业服务等级分为一、二、三、四、五级，最低等级为一级，最高等级为五级。普通住宅物业服务内容共五项:1.综合管理服务; 2.公共区域清洁卫生服务; 3.公共区域秩序维护服务;4.绿化日常养护服务; 5.共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务。（具体细则详见附件 3）。

　　我市普通商品住宅物业服务等级由市、县市区住房和建设行政主管部门会同同级发展和改革部门负责评定。其中，冷水滩区、市经开区范围内普通商品住宅物业服务等级由市住房和城乡建设部门会同市发展和改革部门评定，零陵区范围内普通商品住宅物业服务等级由零陵区住房和城乡建设部门会同同级发展和改革部门评定。物业服务企业的服务等级评定按照普通住宅物业服务五项内容中每项等级中能达到的最低的服务等级确定。

　　四、我市实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费收取标准，由建设单位在商品房开始预售前根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，在政府指导价基准价及浮动幅度内拟定，在商品房买卖合同中与买受人予以约定，且必需明确告知物业买受人及在商品房买卖合同中载明，物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理政策的规定向发展和改革部门申报备案审查通过的价格标准为准。

　　实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内， 持《永州市普通商品住宅前期物业服务收费备案表》 （详见附 件4）向当地市、区发展和改革部门进行备案审查。其中，冷水滩区、市经开区普通商品住宅前期物业服务费由市发展改革部门会同市住房和城乡建设部门进行备案审查。零陵区范围内普通商品住宅前期物业服务具体收取标准按照属地管理报零陵区发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门备案审查。 

　　前期物业服务人与物业买受人签订的物业服务合同中应明确约定物业服务质量等级、物业服务内容及通过审查备案的物业服务收费标准。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同一物业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致。

　　五、业主大会成立前，普通商品住宅物业服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务人应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，在政府指导价范 围内实施调整并通过签订新的物业服务合同约定执行。 

　　六、物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定: 

　　（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费， 由建设单位交纳; 

　　（二）房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳;但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳; 

　　（三）建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定; 

　　（四）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任; 

　　 （五）业主按照物业服务合同约定时间为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，前两年物业服务费按70％交纳，第三年及之后时间的物业服务费按 90％交纳。此条款所称空置房具体是指建设单位还没有销售出去的房屋和买受人办理了已购商品房交付手续但还未入住或未使用的毛坯房，以及业主已办理房屋交付手续、经报告物业服务企业（报告内容包括房屋水、电、燃气等使用记录）登记确认尚未入往或未使用的直接从建设单位购买的精装房。

　　（六）业主出租法定不计建筑面积的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的标准交纳物业服务费，承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的标准交纳物业服务费; 承租人依法用于停车用途的，按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。

　　物业服务费按月计收，业主具体交费时长也可遵循自愿原则按照季或者是按照年交纳。经业主同意后双方约定预收的，最长预收期限不得超过十二个月。

　　七、凡本通知未予具体规定的，均按《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）相关规定执行。 

　　八、我市各县市（管理区）发展和改革部门、住房和城乡建设部门可以根据当地的物业服务水平、社会发展状况及业主承受力等实际情况制定当地的普通商品住宅物业服务等级标准、服务内容和前期物业服务收费基准价及浮动幅度。

　　九、本通知自2022年11月1日起施行，有效期五年。

 附件: 1永州市普通商品住宅前期物业服务收费标准; 

　　　2.永州市实行政府指导价的其他物业服务收费标准; 

　　　3.永州市普通商品住宅物业服务等级标准及服务内容 （指导标准） ；

　　　4.永州市普通商品住宅前期物业服务收费备案表。

永州市发展和改革委员会

永州市住房和城乡建设局

 2022年10月27日