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无物业老旧小区管理成难题?这个小区有妙招!

2024-05-12 09:51:28    永州房地产信息网     永州动态     来源:冷水滩发布



没有物业公司,业主自治委员会成了管家平台,人人参与小区管理,激发居民主人翁意识;开设财务共管账户,财务服务“双监督”,居民交钱又管钱;修缮基础设施,解决多年悬而未决的民生难题;涌现一批模范带头人物,发挥引领带头作用,营造和谐互助社区文化……全市文明创建工作开展以来,冷水滩区积极探索无物业老旧小区的长效管理问题,形成“党组织主导、业委会自管、业主参与”的微型无物业小区管理模式,调动起居民共商共管小区的积极性,为社区居民创造更加便利舒适的生活条件。

没人管事怎么办?自治会成了小区管家

随着啪的一声巨响,一块三四米长的水泥墙皮从西南花园C3区尚品阁外墙脱落,砸向楼下长凳旁的居民。墙皮落地后飞溅起细碎石块,当时在场的业主黄先生想起来仍然后怕:“当时真给我吓坏了,要是砸到头上可不得了!”

西南花园C3区始建于2011年,部分外墙瓷砖因年久失修风化松动。黄先生随即向物业公司提出解决房檐墙皮脱落的问题,但物业公司一直以各种理由拖延维修。据业主们反映,长期以来,物业公司在维护环境卫生、日常服务管理等方面与居民的期待相差甚远。久而久之,形成了“物业公司不服务,业主不愿意交物业费,没有物业费就无法服务”的恶性循环。2015年,迫于收费难和业主压力,当时进驻小区的润和物业公司向市房产局申请自愿退出C3区的物业服务管理。大多数居民不同意再请新的物业公司,新的难题摆在面前:小区谁来管?

古塘社区党委书记伍美荣心里直发愁,这时,邓新良、杨菊生、周柏青等几位热心业主找到社区:“实在不行的话,我们可以暂时管起来!”

这一番话启发了伍美荣:能不能以西南花园C3区为一个突破点,让居民自己当家管理小区?

于是,由11名管理意愿强的居民担任业主自治委员会成员,为了维持正常的运转,对286户业主实行自治收费制度,收费标准为每平方米0.4元,每年按10个月收取,实际收取0.32元/平方。5年来,小区正常运转,各项保障收支两抵后每年账面结余7万多元,目前共结余20多万元。第一件事就是完成小区南面、西面的道路硬化,解决了小区业主出行不便的问题。修缮工程开工后,小区的变化居民都看在眼里,陆续将物业费交到自治会:“原来业主自己管理了,反映的问题马上就能解决!”

短短十几天后,全部破损房檐修缮完毕。原先水泥脱落的房檐,如今都被重新加固整修,业主们终于能放心让孩子在小区楼下玩耍了。

眼见业主自治的模式奏了效,古塘社区党委在征求全体业主意见后,提出“三三制”产生业委会,即三分之一的党员、三分之一的公职人员(主要以退休公职人员为主)、三分之一的自由职业者,明确业委会主任由党员或公职人员担任。在小区大部分业主的推荐下,邓新良(区林业局工作人员)成为业委会最佳人选。经公示后,西南花园C3区新一届业主自治委员会顺利产生,推进小区精细化管理。

没钱办事怎么办?财务服务“双监督”

记者看到,在西南花园C3区进门正对面的玻璃陈列橱窗里,“财务公开栏”下张贴着2023年12月“西南花园C3区业主自治委员会工作人员工资补助表”“西南花园C3区支出明细统计表”等各项支出的表格。

“选好‘关键人’以后,接下来就得办好‘关键事’,办好‘关键事’必须先定制度,自治委员会要用制度管人,用制度办事。”伍美荣指着各项财务表单介绍。

业主自治委员会成立后,聘请了4名业主分别承担水电管理、保洁和代充水电的工作,招聘保安、保洁人员共4人,同步制定议事规则、小区管理规约以及财务管理、停车管理、保洁、门卫、物业服务承诺等7项制度,张贴在自治委员会办公室的墙上,确保规范运行。

在众多制度设计中,最让居民放心的是财务制度的“双监督”模式。

C3区自治委员会制定严格的财务制度和现金管理办法,每月及时公布财务收支情况。所有大额开支必须经业主大会同意,小额开支由管账务的副主任签字但必须有经手人和证明人。为了保证资金运行安全,管账务的副主任明确了一位有工作单位且是党员身份的担任。对每年结余的资金到银行存定期,并向银行备好案,定期资金必须业委会主任、副主任全部到场才能提取,平时只留2万元用作流动资金保运转。同时,每月按时公布物业费收支情况。“大到院落整修、小到购置扫帚,每一笔支出都进行公布。”社区网格员马苏平说。

除了通过财务监督管花钱,居民还能通过服务监督保质量。自治委员会列出基础服务清单,向居民作出服务承诺。居民监督物管会承诺的履行情况,既可随时向自治委员会提出意见,也可在每季度单元长扩大会议上,对自治委员会履职情况进行评议。

在“双监督”模式下,居民对所交物业费的使用和物业服务情况心知肚明,都愿意花钱办自己家的事,按照每月每平方米0.32元缴纳物业费,每年账面结余7万多元,解决了公共基础设施建设、更换高质量的水管、监控摄像头等多年悬而未决的问题。

业委会副主任杨菊生笑着说:“现在,每一笔钱都是取之于民,用之于民,做的都是服务业主需要的工作。”

大事小事怎么管?营造和谐互助小区文化

“师傅,家里没电了,我们也不敢动,您方便来看看吗?”

接到居民的求助电话,刘志含拎起工具箱,转身下了楼。他来到小区3号楼居民家里,打开电箱检查跳闸原因,发现跳闸开关损坏。待居民买回配件后,刘志含把新的开关配件换上,居民家里的电力恢复正常。

今年43岁的刘志含是小区业主,同时也是电力维修的一把好手。暖气片跑水、电力维修……居民家里的小事,都是他心里的大事。每个月他都会跑上三五次,帮小区里的居民维修。

“都在一个院里住着,俗话说‘远亲不如近邻’,大家如果需要帮忙,我就主动往前靠,力所能及地做点小事情,不值得一提。”刘志含说。

在小区的宣传栏里,展示着本小区内优秀党员的先进事迹。“小区不光是老百姓居住的家园,也是精神家园,有着和谐互助的精神内核。”自治委员会副主任唐仁国介绍设立宣传栏的由来,既让默默奉献的人找到了情感认同,有了归属感和自豪感,也让居民记住了为小区无私服务的人,用先锋人物的感染力带动更多居民投身小区建设。

“老旧小区其实是一个熟人社会,每个居民都希望自己的小区越来越好,只是过去缺乏载体,现在搭建了物管会的平台,营造了党员主动亮身份、甘于奉献的氛围,谁家有什么事情都主动去帮忙,久而久之居民参与小区管理的积极性就高了,也有了主人翁意识。”唐仁国说。

今年1月22日,冷水滩中心城区普降大雪。小区里的几个离退休党员看着厚实的积雪,担忧上班上学的居民不好出门。于是,早晨五点半就不约而同出了家门,拿着铁锹开始铲除积雪。20分钟后,小区里的居民见了也陆续加入进来,大家用了一个多小时就将小区内的积雪清扫完毕。

“业主自治模式解决了老旧小区没有人管的问题,经过时间证明是完全可行的。今年,我们将按照‘典型引路、示范先行、整体推进、全域提升’的总体思路,往更加精细化的方向推进工作,推广一个小区就验收一个,持续提升群众生活品质。”区住建局物管办一工作人员说。

截至目前,西南花园C3区的“业主自治”模式已经推广到永鸿花园、环卫小区等中心城区6个小区,为创建文明社区起到了很好的示范作用。

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